Программы БухСофт     8 (800) 222-18-27 Задать вопрос по программам Помощь
Бухсофт

Пошаговый алгоритм действий продавца при продаже здания

  • 17 июля 2019
  • 2

Вопрос

Мы продаем здание. Нужен пошаговый алгоритм действий для продавца. Какой договор заключается, как регистрируется в Росреестре?

Ответ

В данном случае составляется договор купли-продажи здания. Также к договору целесообразно оформить передаточный акт.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр) регистрирует переход права собственности на недвижимое имущество. На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов.

Добросовестный продавец не меньше чем покупатель заинтересован в успешной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Например, если покупатель положил оплату в банковскую ячейку или внес на аккредитив, то продавец получит деньги только после того, как предъявит банку документы, которые подтверждают, что переход права состоялся.

Чтобы зарегистрировать переход права, нужно:

  • распределить обязанности и затраты сторон по регистрации с покупателем;
  • собрать документы;
  • подать документы в Росреестр;
  • убедиться, что Росреестр принял документы;
  • забрать договор.

При регистрации может возникнуть ряд препятствий, когда Росреестр вправе:

  • приостановить регистрацию;
  • отказать в регистрации или вернуть документы без рассмотрения.

Шаг 1. Распределить обязанности и затраты сторон по регистрации

Стороны должны определить:

1) чьи юристы (представители) будут заниматься регистрацией перехода права собственности:

  • представители продавца или покупателя;
  • представители обеих сторон;

2) в каких пропорциях стороны оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников). Как правило, каждая сторона оплачивает свои расходы сама.

Результат договоренности стороны обычно указывают в договоре.

Пример формулировки договора купли-продажи недвижимости о разделении полномочий сторон по регистрации перехода права собственности

«Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе по оплате государственной пошлины.

Продавец обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности».

Продавец может не участвовать в регистрации, если передаст покупателю:

  • документы для регистрации, которые может предоставить только он, например согласие органа опеки и попечительства или паспорт объекта культурного наследия;
  • доверенность на представителя покупателя, чтобы он смог подать заявление.

Стороны вправе договориться и об обратном – когда покупатель не участвует в регистрации. Тогда он передает продавцу:

  • документы для регистрации, которые может предоставить только он, например документ об одобрении крупной сделки;
  • доверенность на представителя продавца, чтобы он смог подать заявление.

Если продавец:

  • участвует в регистрации – нужно собрать документы;
  • не участвует в регистрации – можно забрать договор с регистрации у посредника или покупателя.

Шаг 2. Собрать документы

Единого перечня документов, которые нужны для регистрации перехода права на любую недвижимость, не существует. В каждом случае набор документов зависит от вида недвижимости, ее сторон и иных условий.

Можно выделить:

  • стандартный набор документов, которые для регистрации необходимы всегда;
  • документы, которые нужно представить при определенных условиях.

К этим документам закон предъявляет общие требования. Если их нарушить, то Росреестр не примет документы.

Кроме того, есть документы, которые Росреестр не вправе требовать у продавца недвижимости.

Шаг 3. Подать документы в Росреестр1

Регистрирует переход права Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице территориальных органов (далее – Росреестр).

Зарегистрировать нужно только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Продавец подает в Росреестр:

Подать документы нужно по правилам, которые установило Минэкономразвития России в Порядке представления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденном приказом от 26 ноября 2015 г. № 883 (далее – Порядок № 883).

Продавец вправе подать документы на регистрацию тремя способами:

1. В бумажном виде при личном обращении:

  • в территориальный отдел Росреестра;
  • к уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • через МФЦ.

На это указывают подпункт 1 пункта 1 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) и подпункт 1 пункта 2 Порядка № 883.

Заявитель вправе подать документы в любое отделение независимо от места нахождения объекта недвижимости. Перечень территориальных отделов Росреестра или центров государственных услуг «Мои документы», в которые заявитель вправе обратиться, указан на сайте Росреестра (п. 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Заявление можно составить на выбор:

  • вручную шариковой ручкой;
  • на компьютере (в таком случае заявление нужно распечатать и поставить подпись от руки);
  • с помощью сотрудника, который принимает документы (он сам заполнит заявление).

В последнем случае заявителю нужно будет:

  • проверить верность сведений, которые указал сотрудник;
  • поставить подпись.

Заявление нужно подписать собственноручно (п. 3 Порядка № 883).

2. В бумажном виде по почте

В этом случае придется нотариально удостоверить договор купли-продажи (подп. 2 п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Отправить заявление и документы нужно в адрес территориального отделения Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗподп. 2 п. 2 Порядка № 883):

  • с объявленной ценностью,
  • описью вложения и
  • уведомлением о вручении.

Узнать адрес можно через сайт rosreestr.ru. Как это сделать, см. отдельную рекомендацию.

Продавцу нужно будет нотариально заверить (п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ):

  • подлинность своей подписи на заявлении,
  • доверенность на представителя заявителя и лицо, которое подписало договор, если действовал представитель по доверенности.

В письмо нужно вложить копию паспорта или другого документа, который удостоверяет личность физического лица:

  • правообладателя, стороны или сторон сделки либо их представителя;
  • представителя юридического лица, если правообладатели, стороны сделки – юридические лица.

3. В форме электронных документов и (или) электронных образов документов по Интернету через:1

Заявление нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 Порядка № 883).

Документы, которые продавец пересылает Росреестру, должны соответствовать формату, который установил пункт 9 Порядка № 883. Иначе Росреестр вернет документы без рассмотрения (п. 1 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).

Шаг 4. Убедиться, что Росреестр принял документы

Росреестр уведомляет заявителя, что принял заявление и документы, указывает их перечень, дату и время с точностью до минуты (п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Порядок и способы уведомления утвердил приказ Минэкономразвития России от 15 марта 2016 г. № 127, далее – Порядок № 127.

Как Росреестр уведомит продавца, зависит от формы обращения, которую он выбрал:

1) если продавец лично обратился в Центр государственных услуг «Мои документы», направил документы в электронной форме или по почте, то Росреестр обязан уведомить заявителя:

  • письмом на электронную почту, в котором будет ссылка на уведомление, – электронный документ на сайте Росреестра. Ссылка доступна в течение суток с момента первого перехода, который возможен в течение одного месяца (подп. 1 п. 2 Порядка № 127), или
  • письмом по почте, если заявитель отправил документы по почте и не указал в нем электронный адрес (подп. 2 п. 2 Порядка № 127);

2) если продавец лично обратился в территориальное подразделение Росреестра или сотрудник выехал к заявителю, то расписку выдают сразу на месте (подп. 1 п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Такие правила содержит пункт 17 статьи 18 Закона № 218-ФЗ и приложение 1 к приказу Минэкономразвития России от 15 марта 2016 г. № 127 «Об установлении Порядка и способов уведомления...».

Росреестр бесплатно сообщит заявителю по SMS или электронной почте:

  • об оплате пошлины, приеме заявления и документов в обработку;
  • о приостановлении или отказе в регистрации прав;
  • о возврате документов без рассмотрения и о том, как их забрать.

Так установили пункты 3–5 Порядка и способов уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственной регистрации прав, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 16 марта 2016 г. № 137.

Шаг 5. Забрать договор1

В зависимости от того, куда подавали документы, срок регистрации прав составляет:1

Росреестр проведет регистрацию по правилам, которые установило Минэкономразвития России в Регламенте по предоставлению услуги по регистрации прав на недвижимость, утвержденном приказом от 7 июня 2017 г. № 278.

Продавец получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Форму специальной регистрационной надписи на договоре утвердил приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943.

Сделку по купле-продаже недвижимости можно считать завершенной после того, как Росреестр отразил переход права собственности в ЕГРН.

×
Для Вас скидка на программы «БухСофт»
Поздравляем!
Для Вас есть специальное предложение по подключению
к программам и сервисам «БухСофт»
Выберите программу или сервис, Вам позвонит
персональный менеджер и предложит специальные условия.
Для скачивания файла, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Полезно знать! Вы можете приобрести лицензию на учетную программу БухСофт Онлайн (от 154 рублей в месяц) в которой всегда актуальные формы и бланки, автоматическое заполнение, формирование отчетов с проверкой перед отправкой в фонды и инспекции. Подробнее о программе

Возникли вопросы? Позвоните нам: 8 800 222-18-27 (бесплатно)
или закажите обратный звонок

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Войти через социальную сеть
Регистрация
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
Заказать звонок